O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E O SEU PAPEL NA RECUPERAÇÃO DA CONFIANÇA DO ADQUIRENTE NO MERCADO DE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Resumen

O objetivo deste trabalho é abordar a importância do instituto do patrimônio de afetação na recuperação da confiança dos adquirentes de imóveis na planta, após o emblemático caso conhecido nacionalmente como “caso Encol”. Com efeito, serão conceituados os principais institutos do direito civil relacionados ao tema proposto, bem como a atividade de incorporação imobiliária, como mola propulsora da economia do país. Dessa forma, será abordada a crise instalada no mercado imobiliário na década de 1990, que ocasionou a quebra de confiança dos adquirentes de imóveis, diante da fragilidade destes em relação ao incorporador e ao seu modelo de negócio, que geralmente utilizava recursos de um empreendimento para financiar outros. Será apresentada, ainda, a evolução histórica legislativa que culminou no instituto do patrimônio de afetação, por meio da edição da Medida Provisória nº2.221/2001, revogada pela Lei nº 10.931/2004, a qual introduziu, na Lei 4.591/1964, os artigos 31-A a 31-F, que recentemente sofreram alterações em seu texto por meio da Lei nº 14.382/2022. Por fim, serão abordados aspectos práticos que garantam ao adquirente segurança jurídica e proteção em caso de insolvência do incorporador, trazendo, em uma última análise, valorização para o empreendimento e economia para o incorporador, uma vez que este se beneficia de sua sujeição ao Regime Especial de Tributação (RET).